Combien coûte notre duplex ?
Table des matières
Réflexions sur l’habitation – Partie I
Il nous arrive de remettre en question nos choix en matière d’habitation. Nous croyons avoir fait un bon choix il y a 6 ans en achetant ce duplex de 87 ans qui devait être retapé de fond en comble mais situé proche de tous les services. Certes, nous ferions un petit profit en revendant notre immeuble. Mais est-ce le choix optimal pour atteindre notre objectif premier d’indépendance financière ? Dans un contexte où le prix des maisons explose à Montréal, pourrions-nous payer moins cher sans trop nuire à notre qualité de vie ? Devrions-nous acheter un deuxième immeuble à revenu ?
Les principaux postes de dépenses des ménages québécois sont l’habitation (20%), le transport (14%) et l’alimentation (12%). On peut aussi ajouter à cela la garderie et l’impôt (18%) [Source: Institut de la statistique du Québec]. Bien que l’habitation figure au sommet de la liste, la plupart des gens ne réévaluent pas leur choix et acceptent leur situation comme une fatalité. On dit même que l’achat d’une maison est le plus gros achat d’une vie! C’est qu’on s’attache émotivement et financièrement à notre maison, pour le meilleur et pour le pire. On s’installe, on s’incruste.
Un immeuble est une ancre qui nous lie à un lieu géographique précis. On se met à passer nos fins de semaine à bricoler et nos soirées à magasiner des matériaux. Quand on passe du statut de locataire à propriétaire, on découvre une panoplie d’activités qui nous étaient inconnues et qui nous éloignent de notre vie sociale et sportive d’avant. Au début on a du plaisir à rénover, mais on se rend vite compte que ces travaux forcés grugent notre liberté.
L’immobilier, comme le dit son nom, immobilise des sommes énormes d’argent dans un actif unique. Le premier article de cette série cherche à calculer le coût total de possession de notre duplex. Les prochains articles sur le sujet viseront à élargir notre réflexion sur l’immobilier et comprendre l’impact de nos choix sur l’atteinte de nos objectifs.
C’est un ancien article d’Inficafé sur les grosses dépenses qui m’a donné envie de calculer le coût total de possession de notre duplex.
Les coûts d’opérations (-918$/mois)
Nous avons un vieil immeuble en brique et en bois construit en 1932 dont l’isolation se résume à du papier journal glissé entre les pièces du mur extérieur et le plâtre. La moitié de nos fenêtres sont des guillotine doubles en acier avec des verres simples (pas de thermos) et nos portes d’entrée sont en bois plein. Nous avons une voiture électrique que nous rechargeons dans le garage (environ 30$ par mois). Enfin je chauffe mon garage à 3 C l’hiver. L’électricité nous revient donc à 247 $ par mois en moyenne. Les assurances pour l’édifice au complet s’élèvent à 103 $ par mois.
L’entretien est le plus gros coût d’opération de l’immeuble. Ces dernières années nous avons fait des travaux majeurs (nouvelle toiture, remplacer l’entrée d’eau en plomb par du cuivre, refaire toute la plomberie et l’électricité de l’édifice et j’en passe). Et il y a toujours des surprises qui font grimper les coûts. La règle du 1% d’entretien ne peut pas s’appliquer sur nos dernières années. Par contre les années 2018 et 2019 furent plutôt calmes et les dépenses d’entretien sur l’édifice se sont chiffrées à 1 %. On peut donc dire que la règle du 1% s’applique pour les années normales mais qu’à tous les 5, 10 et 20 ans surviennent des travaux majeurs qui boulversent le budget à moins d’avoir prévu un fond de rénovations similaire aux frais de condos. Comme j’ai un vieil édifice, je vais utiliser une règle modifiée du 1.5%. Avec une évaluation municipale de 454 k$ il nous en coûte donc 568 $ par mois en frais d’entretien.
Les coûts de transport (-189$/mois)
Pour se rendre à notre lieu de travail, nous utilisons les transports en commun. Nos deux cartes OPUS nous coûtent 103 $ et 85 $ pour un total de 189 $ par mois. Nous n’utilisons pas la voiture pour le travail.
Les intérêts sur l’hypothèque (-780$/mois)
On paye en moyenne 780 $ par mois en intérêts sur notre prêt hypothécaire. Il nous reste un solde de 344 k$ à un taux de 2.95 %. On rembourse de façon à avoir payé l’hypothèque avant nos 50 ans.
Les taxes municipales et scolaires (-380$/mois)
Les taxes s’élèvent à 4 556 $ pour l’année 2019. On vient de recevoir notre avis d’évaluation foncière pour 2020-2022 et la valeur de notre propriété est rehaussée de 10.5 % ! On doit donc s’attendre à une hausse significative de nos taxes.
Le coût de renonciation (-600$/mois)
La maison est évaluée 454 000 $ selon la dernière évaluation municipale mais nous sommes convaincus qu’elle se vendrait 550 k$. Avec un solde de 344 k$, on a une équité potentielle de 206 k$. Si nous placions cette équité dans des placements en utilisant la règle du 3.5 %, c’est 7 210 $ indexé par année que cet argent pourrait générer pendant plus de 40 ans.
Notre duplex nous coûte donc un autre 600 $ par mois uniquement en coût de renonciation. En investissant notre équité plutôt qu’en l’immobilisant dans l’immobilier, on pourrait utiliser les rendements pour payer un loyer sans toucher au capital!
Les revenus de location et avantages fiscaux (+915/mois)
On loue le deuxième étage de notre duplex à 670 $ par mois. Le fait de louer 50% de l’espace habitable permet de déduire pour l’impôt 50% des dépenses liées à l’immeuble, soit l’entretien touchant à l’enveloppe de l’édifice, les intérêts sur le prêt et les assurances. Pour ces charges, nous avons reçu un retour d’impôt d’environ 2950 $ pour 2018, soit 245 $ par mois.
Prise de valeur ou plus value
Un immeuble est aussi un investissement. Il prend de la valeur chaque année, mais nous devrons payer de l’impôt lors de la vente. Nous ne voyons pas l’immeuble comme un actif liquidable car il sera soit transmis à nos enfants plus tard, soit vendu pour acheter une autre maison. C’est donc un avantage non-chiffrable dans cette analyse.
On peut quand même estimer la prise de valeur à 22 700 $ / an avec une hausse de 5%. Il y a deux façons d’accéder à cette prise de valeur; (1) en vendant l’immeuble ou (2) en prenant un prêt hypothécaire. Dans le premier cas, nous devons payer de l’impôt sur la moitié de la prise de valeur. Il nous reste donc 18 000 $ par an. Dans le second cas, nous devons payer de l’intérêt sur le nouveau prêt, nous laissant 21 500 $ par an.
La prise de valeur compense pour les centaines d’heures perdues à rénover.
En conclusion
Il nous coûte 1952 $ chaque mois pour habiter notre logement de 960 pieds carrés. Nous profitons d’un garage et d’une petite cours en plus d’être situés près des services (parcs, bixi, communauto, métro) et de plusieurs institutions (hopitaux, écoles, etc). Le duplex prend de la valeur d’année en année. Il s’agit donc d’une sorte d’épargne forcée qui deviendra un patrimoine familial.
Par contre, louer un logement comparable dans le quartier reviendrait environ 1 500$, sans le tracas de devoir déboucher la toilette du locataire un vendredi soir ou perdre une semaine de vacances à réparer des tuyaux de chauffage.
Nous sommes dans une période intense de notre vie avec deux jeunes enfants. Il nous paraît irréaliste de vivre dans une mini-maison ou une roulotte. Acheter une maison en banlieue moins chère nécéssiterait l’usage accru de la voiture. Nous ne pensons donc pas déménager pour le moment. Par contre il est bon de savoir combien il nous coûte réellement de posséder un duplex. On peut concevoir que dans un autre contexte nous pourrions réduire nos dépenses en habitation.
Et vous, pensez-vous avoir fait le meilleur choix en habitation ?
Belle analyse, fiston!
Et moi, a l’automne de ma vie, je devrai me préparer à libérer cette équité !
Cet article va m’aider dans mes réflexions…
On s’en reparle!
Le meilleur choix en habitation selon moi? Habiter et travailler ailleurs qu`à Montréal lol 😉
Je comprends que ce n’est pas faisable pour tous les emplois mais quand ça se peut, je crois que vivre en région est très bénéfique pour ceux qui veulent prendre une retraite hative. Les maisons sont beaucoup moins cher et la qualité de vie est meilleure pour les adultes et les enfants. Mais bon je suis une fille de région alors je suis vendu un peu 😉 Nous finirons de payer notre hypothèque dans moins de 6 mois d’ailleurs 😉 Montréal je trouve ça chouette y aller une fin de semaine ou 2 par année en vacances.. mais y habiter, …jamais ! Au prix de votre maison, vous pourriez acheter genre 2 triplex en région… Ou vous payer une maison bien correcte cash avec votre équité actuelle et n’avoir plus d’hypothèque. Il faudrait calculer le coût de renonciation d’habiter à Montréal 😉 je me demande quel chiffre ça donnerait. Je crois bien que ça serait en faveur des régions, surtout pour des jobs à échelle fixe comme au gouvernement (infirmier, fonctionnnaire, etc).
Bonjour Crevette Nordique!
Je crois qu’il y a une place pour chacun. On ne pourrait pas tous habiter en ville ou tous en région. Nous avons tous les deux grandi à Montréal et nos parents habitent dans le même arrondissement que nous. Notre mode de vie nous permet aussi de ne pas dépendre de la voiture. Nous pouvons les deux aller travailler en métro et autobus. On a même «incité» quelques-uns de nos amis de venir s’établir dans notre quartier et pouvons donc les visiter à pied. Si on habitait en banlieue, il faudrait probablement acquérir une deuxième voiture. Ça devrait donc faire partie de ton «coût de renonciation à Montréal» 😉 (http://www.jeuneretraite.ca/voiture/le-cout-reel-de-votre-auto/).
Sans farce, je n’aime pas embarquer dans ces débats «ville versus région versus banlieue» car au final on trouvera toujours des arguments pour prêcher pour sa paroisse. Dans un autre contexte, je suis certain que je me plairais bien en région (pour la nature et le plein-air entre autre) et une fois les enfants grandis ce ne serait pas exclu. Mais comme nous avons des rendez-vous quasi-hebdomadaires dans les hôpitaux pour enfants pour mon fils, nous sommes très heureux de notre situation !
Encore une fois, chacun sa réalité. L’immobilier est un investissement à long terme, et un immeuble à 500 000 $ prend plus de valeur qu’une maison à 200 000 $. On se reparlera dans 30 ans pour savoir qui aura eu raison !
Au plaisir,
L’Ingénieux
Analyse très intéressante. Est-ce que vous considèrez les taxes municipales et scolaires dans votre analyse? Si on veut comparer le coût d’être propriétaire versus le coût d’un logement locatif, je pense que c’est un élément non-négligeable.
Nous avons fait un choix similaire en habitation il y a bientôt 5 ans. D’un point de vue purement économique, ce n’est certainement pas le meilleur choix, mais je le vois comme un élément de diversification de nos investissements. Les revenus locatifs sont aussi une sorte de diversification des revenus.
Il y a aussi la question de la rareté des logements. Par exemple, nous habitons le rez-de-chaussée d’un plex avec une cour arrière, ce genre d’habitation est rarement disponible en location. Même en trouvant un logement similaire en location, il n’est pas vraiment possible de modifier le logement à son goût. Il est également possible que l’immeuble soit vendu et que le logement soit repris par les nouveaux propriétaires.
Il faut se poser la question à savoir si les avantages d’être propriétaire-occupant surpassent le coût supplémentaire et les inconvénients. Dans les conditions de marché actuels à Montréal, je pense que la réponse pour plusieurs personnes serait non, mais rares sont ceux qui font ce genre d’analyse détaillée. Le désir de devenir propriétaire est aussi dans les moeurs des gens.
Bonjour Jimmy !
J’avais effectivement oublié d’inclure les taxes dans les dépenses alors qu’elles étaient considérées dans les avantages fiscaux. Merci de soulever cet oubli important. J’ai mis à jour l’article et notre coût total grimpe encore ! Comme tu dis, ce n’est pas nécessairement le choix le plus économique, surtout à court terme. Mais un immeuble à revenus permet de partager des dépenses majeures entre plus de personnes. Par exemple, nous avons pu déduire une partie de notre toiture pour l’impôt.
Par contre, on ne peut pas choisir son milieu de vie uniquement qu’à travers la lorgnette du porte-feuille. Pour nous, habiter en ville était non-négociable. Mais avec un marché immobilier en ébulition à Montréal, il est de moins en moins possible pour le ménage moyen de devenir propriétaire occupant dans les quartiers centraux. Le prix médian pour une maison unifamilliale est désormais de 355 000 $ ! L’accès à la propriété est aussi menacé dans les banlieues limitrophes aux ponts, autant à Laval, Longueuil, Boucherville ou Brossard.
Quand nous avons acheté il y a 6 ans, nous étions effectivement motivés par le profond désir de devenir propriétaire. Je crois qu’il y a une pression sociale à devenir propriétaire, comme si rester à loyer était un demi-aveu d’échec. Je suis un bricoleur et j’aime pouvoir réaliser des projets sans demander la permission. Il y aussi l’aspect sécurité. Tant que je pourrai payer mon hypothèque, personne ne risque de nous déloger.
Analyze très intéressante. J’aime me prêter aux mêmes jeux que vous pour faire la comparaison de temps à autre. Dans mon cas, pour une maison détachée en banlieue de valeur comparable, j’arrive à 2 172$ par mois. La principale différence se trouve au niveau du logement à revenu, absent dans mon cas.
Vous avez omis les taxes municipale et scolaire dans les coûts d’opérations. Si j’ajoute ça à mes chiffres c’est plutôt 2 505$ par mois.
Il y a quelque chose qui cloche pour moi par rapport à inclure le coût de renonciation et l’intérêt tout en excluant la prise de valeur du logement. Quel est l’objectif d’inclure le coût de renonciation? Si celui-ci tombe à 0 en vendant la maison, il y a aussi un retour sur investissement qui sera perdu, soit de 5% sur le capital dans la maison ainsi que 5%-2.59% = 2.41% sur le montant emprunté. En ce moment selon vos chiffres, c’est 206k*5% + 344k*2.41% = 18 590 par an = 1 549 par mois. En supposant que votre versement mensuel en capital est de disons 900$, est-ce que 1 549 – 900 = 649$ serait un coût de renonciation pour une location équivalente? Et si oui alors dans un cas comme dans l’autre, le coût de renonciation est-il vraiment pertinent à inclure dans le coût du logement?
Pour résumer mon dernier point, votre emprunt de 344 000$ vous rapporte 8 290$ par mois, soit 691$ par mois. Faudrait-il plutôt donc comparer à une location de 1 572 – 691 = 881$ par mois pour avoir une vrai équivalence?
Je suis très curieux d’entendre votre opinion. Est-ce que je suis tout mélangé? J’oublie de considérer quelque chose? Bonne semaine!
Bonjour JPG,
Nous avions oublié d’inclure les taxes dans notre analyse, ce qui est corrigé. Notre total grimpe à 1952$ par mois. La prise de valeur ne se concrétisera qu’à la revente du duplex. Nous n’avons pas le projet de vendre car il sera légué à nos fils. De plus nous souhaitons nous débarasser entièrement du prêt hypothécaire dans notre plan pour atteindre l’indépendance financière. Donc si on parle strictement en terme de flux monétaire (ou cash flow), la prise de valeur n’a aucune incidence.
Par contre le coût de renonciation est bien réel. Si nous vendions demain notre duplex l’équité pourrait être investie dans un fond indiciel ou des titres boursiers avec dividendes et générer des revenus additionnels. Ces revenus seraient possiblement supérieurs au loyer tiré de la location du logement en haut, sans le tracas et les rénovations!
Au plaisir d’échanger avec toi,
L’Ingénieux
Merci pour la réponse! Ça me permet de mieux exprimer ma pensée. Je n’arrive pas à réconcilier le fait que la prise de valeur n’ait aucune incidence sur le flux monétaire puisque vous ne vendez pas, mais que cette même prise de valeur soit utilisée pour expliquer un coût de renonciation suite à une vente du domicile. L’analyse me paraît incomplète si l’impact de la vente hypothétique n’est pas paramétrée de manière à comparer le flux monétaire de cette alternative.
Ne pas avoir vendu jusqu’à maintenant a permi la prise de valeur qui, en bonne partie, explique le montant du coût de renonciation. Puisque vous ne vendez pas, ne devriez-vous pas aussi prendre en considération l’impact de la non-vente, soit la prise de valeur future?
Je ne veux pas m’acharner, juste aller au bout de la réflexion. Bonne semaine!
Bonjour JPG! Je comprends ton point de vue. Pour réconcillier les faits, je pourrais soit:
(1) calculer le coût de renonciation comme je le fais, mais en utilisant le prix d’achat initial de 415 000$. Cela supposerait donc qu’on ignore la hausse d’évaluation municipale. Mon coût de renonciation réduirait donc pour ne couvrir que le capital remboursé sur l’hypothèque année après année.
(2) inclure la prise de valeur nette dans les revenus. Il reste à déterminer la plus juste méthode de calcul pour cette prise de valeur. Selon les hypothèses choisies le montant change considérablement. Quel taux d’imposition utiliser? Allons-nons un jour convertir tout l’immeuble en maison unifamiliale? Aussi l’Ingénieuse et moi discutions récemment de la méthode à utiliser pour transférer l’immeuble à nos enfants qui minimisera les taxes lors de la transaction.
Il est donc difficile de bien calculer la prise de valeur nette et je crois que c’est pour cette raison que j’évitais de la chiffrer dans mon article. Mais je crois que tu vas me pousser à détailler mon analyse jusque-là !
Oops, j’ai utilisé un taux de 2.59% au lieu de 2.95%! Un moment de dyslexie. Ça change un peu les chiffres, mais pas l’idée.
J’aime beaucoup ces comparaisons de prix et de rendement. Mais, pour moi, ce sont des jeux. J’habite mon duplex depuis 1976 et je n’ai de cesse de le rénover. Il y a dans le statut de propriétaire quelque chose qui n’est pas comptable, soit la satisfaction d’être quelque part chez soi. J’ai même ajouté des chalets à cette satisfaction.
Je peux comparer, car j’ai longtemps loué différents logements et surtout un appartement au dixième étage (à Place du Cercle…), j’avais l’impression d’avoir les pieds dans le vide, d’être nulle part. Quand je revenais de travailler, je cherchais à sortir pour me trouver ailleurs, je ne me sentais bien que chez mes parents qui étaient restés propriétaires. Depuis tout ça s’est apaisé. Mais évidemment certains ne comprendront pas qu’au fond, et en dépit parfois de calculs pas toujours profitables, il vaut mieux posséder ce qu’on habite que de dépendre des autres pour ce faire.
En politique, c’est la même chose. Il vaut mieux posséder son pays que de s’y sentir éternellement locataire.
Bonjour André,
À ne considérer que les sous on risque d’être bien malheureux. Je me réalise à travers ces petits et grands projets qui seraient impossibles si j’étais encore locataire. Ma demeure reflète mon fort intérieur, un peu plus à chaque amélioration qui répond à nos propres besoins. Rentrer à la maison et s’y sentir profondément chez soi est instinctivement apaisant.
Cela fait déjà 10 ans que Pierre Falardeau nous a quitté, lui qui disait que la Liberté était une valeur en soi et qu’elle n’était pas marchandable. Le nombre d’États indépendants est passé de 72 en 1945 à 193 aujourd’hui. Et pourtant jamais on entend un pays dire à un autre: «C’est assez, je ne veux plus être souverain, occupez-vous de mes affaires à ma place» !