Un gros projet
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Dès l’achat de notre duplex il y a 7 ans nous avions un grand projet en tête: creuser le sous-sol. Nous avons payé notre plex 100 000 $ de moins que les autres immeubles sur la rue car le sous-sol mesure 5 pieds et n’est pas fini. Les enfants grandissent et notre 4 et demie de 960 pieds carrés ne convient plus. Avec les jouets dans le salon et la cuisine nous avons l’impression d’habiter une garderie. Nous avons besoin d’une salle de jeu pour les enfants, d’une deuxième salle de bain et surtout, d’une véritable salle de lavage.
Nous avions essentiellement deux options: vendre pour acheter une plus grande maison ou rénover notre immeuble.
Puisque changer de maison engendre une multitude de dépenses de toutes sortes (notaire, taxes, déménagement, surprises) nous avons choisi de creuser. Après tout, comme on dit dans le jargon immobilier: «Ce qui compte c’est Location, Location, Location«. Une maison ça se rénove, mais ça ne se déménage pas!
Je ne voulais pas payer pour les rénovations bâclées des autres. En réalisant nous-même les travaux, nous aurons enfin notre maison de rêve et pour un bon prix. Creuser notre sous-sol sera un véritable investissement. Le marché immobilier surchauffe sur l’île et un duplex avec sous-sol se vend facilement 150 000 $ de plus.
Nous avons longtemps hésité à se lancer dans un tel projet car nous sommes déjà très occupés. Mais le confinement et le télétravail ont donné le coup de grâce. À se marcher sur les pieds 24/7, nous avons convenu qu’il fallait enfin nous agrandir.
Table des matières
Creuser son sous-sol ou creuser ses dettes ?
J’espère que je vous y avez cru. Non, nous ne sommes pas obligés de déménager ni de rénover. Il existe une troisième voie, celle qu’on ne montre jamais dans les télé-réalités ou les DécoMags: ne rien faire et respirer. Imaginez une émission avec Hugo Girard où ils décident de ne rien faire et d’aller prendre une bière.
Voici une petite anecdote personnelle qui montre qu’on peut changer d’intérieur à coût modique. Mes parents n’étaient pas riches et nous vivions en appartement dans mon enfance. Nous avons quelques fois «déménagé par en-dedans». Concrètement, nous échangions de chambres et changions la disposition des meubles. Le résultat est frappant et on économise les déménageurs!
Une autre anecdote: mon précieux ami et voisin (qui se reconnaîtra en lisant ceci) m’a déjà confié qu’il a creusé lui-même son sous-sol dans sa jeunesse et qu’il y a perdu des amis. L’histoire ne dit pas s’il les a perdu dans le béton ou au sens figuré.
Les vrais coûts
J’ai créé un calculateur pour simuler les dépenses et les gains liés à ce projet immobilier. Le simulateur projette les valeurs suivantes:
- Hypothèque pour les travaux (intérêt et remboursement du capital)
- Frais d’entretien
- Taxes foncières
- Déductions fiscales pour immeuble locatif
- Hausse de valeur de l’immeuble
- Total des opérations ou cash flow
- Avoir net
- Coût de renonciation du projet
La courbe verte correspond à notre valeur nette considérant le coût d’opportunité si nous investissions les mêmes sommes en bourse, ce que plusieurs personnes oublient dans leurs analyses.
Et j’ai arrêté les simulations sur 20 ans le temps de payer l’hypothèque. Si on continue la projection sur 30 ans l’écart est encore plus flagrant. En ne creusant pas notre sous-sol nous nous enrichissons. En creusant mon sous-sol nous aurions un actif immobilier à 1 million mais nous vaudrions moins au net.
| Paramètres utilisés pour la simulation | |
| Inflation | 2% |
| Évaluation municipale actuelle | $500,000.00 |
| Évaluation municipale après travaux | $650,000.00 |
| Coût des travaux | $180,000.00 |
| Croissance d’évaluation municipale annuelle | 5% |
| Taxes en 2020 | $4,800.00 |
| Taxes en 2020 après travaux | $6,240.00 |
| Remboursement mensuel du prêt | $900.00 |
| Taux d’intérêt | 3.00% |
| Rendement des placements | 5.00% |
| Taux marginal d’imposition | 38.00% |
Les coûts indirects
En creusant mon sous-sol j’aurais perdu un an de mes temps libres à faire des rénovations au lieu de tout simplement «vivre» ma vie. Les gens (moi inclus) valorisent leurs rénovations comme des accomplissements. D’ailleurs tous ceux qui ont creusé leur sous-sol et qui se sont confié à moi m’ont avoué être très fiers de leur réalisation (avec raison). Mais je préfère passer du temps avec mes enfants plutôt qu’amputer des semaines à mon espérance de vie à force de respirer de la silice et de l’amiante ou d’user mes ménisques (pour les fan de Mononc’Serge).
Une solution permanente à un besoin temporaire
Creuser notre sous-sol serait une solution permanente à un problème temporaire. Nous avons besoin d’espace pour les 15 prochaines années tout au plus. Après ça, un des deux garçons ira en appartement ou se sera installé une garçonnière dans le sous-sol. Une fois les enfants définitivement partis, nous paierions taxes, chauffage et entretien pour une maison deux fois trop grande pour nos besoins réels. Creuser le sous-sol est irréversible.
Comme le dit l’auteur à succès Jean-Sébastien Pilotte dans son dernier livre, nous avons tous gagné la loterie ovarienne dès le premier jour en étant nés dans le plus meilleur pays au monde. Même dans notre quatre et demie, nous profitons d’un confort matériel et d’opportunités enviés par 95 % des humains de la Terre.
Et la salle de jeu des enfants dans tout ça? J’ai fait transformer notre ruelle en ruelle verte avec l’appui de nos voisins. Et le plus beau dans tout ça: c’est la ville qui paye (avec mes taxes) !
PS. J’ai écrit cet article pour rendre public notre décision et m’assurer que jamais nous n’enfouissions 200 000 $ dans du béton. Creuser notre cave serait profondément cave financièrement. En cas de besoin je ne pourrais pas échanger un morceau de ma fondation contre du pain ou des vêtements.
Je dois avouer que tu m’as bien eu! 😛
Bravo pour la décision, mais surtout pour l’analyse qui a permis de prendre cette décision!
Salut R101! Je te dirais que tous les deux ans on se questionnait sur les réels fondements de ce projet. On s’est même rendu à demander des soumissions pour réaliser l’excavation. Mais cette fois-ci c’est la bonne. Les garçons partagent la même chambre et ça se passe très bien. J’ai aussi utilisé mon simulateur pour savoir si je devrais acheter un autre plex dans mon quartier à Montréal et j’arrive toujours aux mêmes conclusions. Nous sommes mieux d’investir à partir de maintenant !
Haha, tu m’as bien eu aussi. Surtout que je comprenais totalement le désarroi du sol jonché de jouets, nous n’avons pas de sous-sol du tout de notre côté. Chacun a sa chambre (nous avons 4 pièces fermées pour notre famille de 5, mais le reste c’est cuisine-salon à air ouverte, et donc salle de jeu perpétuelle sur tous les pieds carrés de plancher.
Ça devient un super chantier après une journée pédagogique à la maison où la table de cuisine est remplie de bricolage en cours, les chaises et fauteuils attachés avec des cordes et couvertures, un «beau bordel» quand je sors de ma chambre (qui fait office de bureau Covid) à la fin de ma journée de travail, haha!
Une solution permanente à un «problème temporaire», mais le temporaire est mouvant! Les besoins de la famille bougent avec les années. La meilleure solution est en effet d’adapter notre environnement en déplaçant des meubles!
Ma blonde a installé son bureau dans la chambre des garçons et travaille quand ils sont à la garderie. On fait du time-share avec nos pièces au lieu d’agrandir! Et c’est aussi l’occasion d’appliquer les principes de Mari Kondo et de Béa Johnson pour minimiser notre intérieur. J’ai croisé l’ancienne propriétaire de notre maison cet été et elle m’a confié qu’elle a élevé trois enfants dans mon logement alors que je n’en ai que deux. Je n’ai aucune excuse pour justifier une plus grande maison! Au plaisir de discuter avec vous.
Bonjour M. L’ingénieux!
Je vous lis régulièrement et je troue que c’est un de vos meilleurs articles.
Habitant la campagne, les mentalités ici sont différentes ; il est beaucoup plus tentant d’agrandir sa maison tellement on a de grands terrains.
Je résiste quand même par souci d’écologie et, comme vous le dites si bien, en mémoire des générations précédentes qui n’offraient pas le même confort à leurs enfants et ces derniers s’en sortaient très bien.
Intéressant aussi l’idée de faire son bureau covid dans la chambre des enfants. J’y songeais justement.
Au plaisir de vous lire bientôt!
Bienvenue sur notre blog SimpleCampagnard!
Je suis un urbain de naissance et je ne peux prétendre comprendre totalement les mentalités de la campagne. Je me rends compte que le discours que je tiens sur ce blogue est celui d’un cosmopolite qui ne représente probablement pas les valeurs de l’ensemble de la population. Mais ce n’est pas ma prétention.
Quoi qu’il en soit, sur l’ile et en périphérie l’immobilier atteint des sommets stratosphériques. Il y a un découplage dangereux entre la valeur réelle des maisons et les prix auxquelles elles se transigent. L’espace est limité et la demande est nourrie par un marché spéculatif. Les pancartes «À VENDRE» disparaissent après quelques jours et il est fréquent de voir 8 offres sans condition dans les 48 heures. Sur ma rue s’est vendu pour 750 000 $ un shoe box, maison à un étage qui porte bien son nom car elle a la qualité et l’amplitude architecturale d’une boîte à chaussure.
Je répète que cette inflation est dangereuse car quelle jeune famille peut encore espérer s’installer dans les quartiers centraux sans profiter d’une aide substentielle ? Il y a là une grave inéquité.
En ville l’espace est restreint et les règlements municipaux sont stricts. Je ne peux pas agrandir en arrière dans la cours, ce qui serait moins coûteux, à cause du taux d’implantation et je ne peux pas construire un troisième étage au duplex. Et comme je l’ai démontré, agrandir par en bas serait un projet coûteux et énergivore. Nous pourrions vendre pour acheter une maison plus grande. Nous aurions les moyens de payer, on pourrait sortir un peu de la ville, mais en avons-nous vraiment besoin?
Est-ce que notre futur nous sera vraiment plus heureux avec deux ou trois salles de bain? Je ne crois pas. J’aime me rappeler qu’à dix-huit ans je suis parti en appartement et que mon stock rentrait dans une voiture. Bien sûr nos besoins changent avec le temps. Comme disent les anglais: «Life gets in the way». Mais il en faut beaucoup moins qu’on essaie de nous faire croire pour être heureux.
À bientôt et je suis content de vous compter parmi mes lecteurs.
Allô de mon côté je me lance dans le projet du sous sol. Ce qui manque dans ton calcul est le rendement sur l’évolution du prix de ta maison. De mon côté mon Plex a plus que doublé en 6 ans. Et même si on pense que c’est terminé tout le temps il y a encore beaucoup de place pour que ça reprenne la valeur de d’autres villes canadiennes comparables. L’immobilier te permet de te diversifier et la beauté de la chose tu profites vraiment de ton Investissement ce n’est pas juste une colonne de chiffre dans un compte de courtage. Chacun sa vision jai bien apprécié ton articles il m’a fait réfléchir sur l’envergure finale de mes travaux. Merci pour ce partage!
Bonjour Alexandre, je suis bien curieux de ton projet de sous-sol et je t’invite à me partager plus de détails. Vas-tu engager une entreprise, allez-vous creuser sous les fondations actuelles, quel type de drain français allez-vous installer ?
J’ai acheté mon plex 415 k$ il y a 8 ans et je pense que je le vendrais 700 k$ aujourd’hui. Il a donc pris 70 % de valeur en 8 ans, ou environ 8.5% annuellement. Dans mon fichier j’ai supposé une prise de valeur annuelle de 5%, et oui j’ai inclus le rendement sur la prise de valeur de la maison, ainsi que sur l’ajout du sous-sol. La jouissance du sous-sol est un réel avantage mais n’est pas monnayable comme j’explique dans l’article. Juste pour toi j’ai ajouté un nouveau graphique en utilisant une prise de valeur de 8.5%. Sur 20 ans mon avoir net croit de 100 k$. Mais il y a tellement d’incertitude sur 20 ans. Et comme j’explique dans l’article, je n’ai pas inclus le coût d’opportunité de mes heures que je perdrai à gérer ou réaliser ce chantier.
Pour ce qui est de l’immobilier, je n’ai probablement pas la même distribution d’actifs que quoi. Notre duplex représente plus que la moitié de nos actifs, alors pour se diversifier nous allons acheter plus de FNB. Si nous investissons dans le sous-sol, nous concentrons encore plus nos avoirs dans l’immobilier au détriment des autres véhicules d’épargne.
Merci pour ton commentaire!
L’ingénieux
Allô merci pour la mise à jour du graphique c’est intéressant! Un autre point qui entre dans la balance et qui est quand même majeur est l’aspect fiscal qui est bien différent entre un REER et une résidence principale. Mon projet vise une excavation en sous œuvre sous 150 pieds de fondation existante et le remplacement des fondations avant et arrière. Un drain périphérique intérieur et extérieur pour les fondations neuves sera aménagé ainsi qu’un plancher chauffant hydronique. Je vais isoler avec panneau DPI les fondations neige. Nous allons gagner près de 1200 pieds carrés en espace nous avons bien hâte. J’étais dans la même situation point de vue espace mais je te cacherais la vérité si je ne disais pas que nous avons hésité. Nous avons pensé à la banlieue mais réflexion faite ce n’est pas pour nous. Ton argument que c’était pour 15 ans m’a quand même aussi fait réfléchir aussi on va souhaiter que nos gars soient des Tanguy! Et au final je me vois en profiter quand même lors de mes vieux jours je vais quand même être curieux de voir l’impact sur le compte de taxes. C’est un peu moins direct pour nous car nous sommes en indivise donc la facture va être divisée. Ma répartition de mes actifs sera quand même équilibrée malgré les travaux, les placements en bourse ont crû beaucoup comme les tiens les dernières années. Continue ton blogue je le trouve super intéressant et bon succès dans votre quête de l’indépendance financière.
Merci Alex pour ta réponse. Pour être tout à fait honnête avec toi, il est possible que nous changions d’idée (encore) dans quelques années. Mes garçons ont 5 ans et 2 ans et demie et on voudra peut-être absolument une troisième chambre à coucher pour que chacun des enfants aient leur pièce. Si c’est le cas, il y a un autre scénario qui répondrait à notre besoin de 15 ans: creuser seulement un tiers ou la moitié du sous-sol pour faire une chambre en bas des escaliers, à l’intérieur du périmètre de la maison pour ne pas aller en sous-oeuvre. Dans ton cas, si tu dois remplacer deux des trois murs de fondation, je suis d’accord avec toi qu’il vaut la peine de creuser plus bas et de doubler ton espace de vie ! Tu vas gagner l’espace de la banlieue et les avantages de la ville, c’est gagnant sur toute la ligne.
Bonne chance dans tes travaux !
Ce ne n’ont pas des décisions faciles car c’est beaucoup d’argent pour un sous sol et c’est confrontant par rapport à la faculté de mettre une pancarte à vendre et partir à St-Bruno! Juste pour te le mentionner j’ai déclenché le trigger cette année car le prix des soumissions que j’ai fait faire depuis 3 ans montait à chaque année. Il y a beaucoup de demande aussi suite aux changements de règlement concernant la conversion de Plex en Cottage qui n’est plus possible dans Rosemont et Villeray notamment. J’ai deux bons contacts avec deux entreprises si jamais tu es intéressé. Mon défi actuel est d’obtenir un permis dans un courrier délai et faire passer mon projet. Je suis dans un secteur à haute valeur patrimoniale dans la Petite-Italie donc ce n’est pas comme un chèque à la poste. Une chose à la fois comme on dit. Je t’en donnerai des nouvelles si on a le ok de la Ville et que les travaux se feront en octobre. Tu pourras même passer si tu es curieux.
Tu me tiendras au courant, c’est toujours intéressant les histoires de rénovations majeures des autres, on apprend toujours de quoi et ça peut nous donner des idées! Nous sommes dans Ahuntsic et il y a l’épée de Damoclès qui pend ici aussi. À tout moment ils peuvent voter un règlement interdisant la conversion des plex en cottage. Merci de ton partage.
Salut! Nous sommes aussi dans la petite Italie et songeons aussi à creuser le sous sol en sous œuvre de notre condo. La folie immobilière ne ralentie pas et après avoir évaluer de multiples scénarios, c’est vraisemblablement celui qui fait le plus de sens (monetairement et en terme de qualité de vie, nous sommes aussi super chanceux d’avoir une place en CPE, ce qui est non négligeable) Nous avons déjà fait faire des soumissions il y a quelques mois mais on ne se décidait pas. Bref! Alex je crois comprendre que vos travaux sont maintenant potentiellement terminés? Comment ça s’est passé? Êtes vs satisfaits? Merci!
Bonjour Catherine,
Je viens d’apprendre qu’il y a un nouveau règlement sur la hauteur minimale «hors-sol» du sous-sol si vous comptez y aménager des espaces de vie (salon, chambres, cuisine, etc). Il faut vérifier avec votre arrondissement si votre sous-sol répondra aux nouveaux critères du code de construction du Québec. Voici un document explicatif pour Mercier-Hochelaga-Maisonneuve:
http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_MHM_FR/MEDIA/DOCUMENTS/11_LOGEMENTS_PIECES_HABITABLES_SOUS-SOL_FICHE_WEB2.PDF
Allo, oui c’est fait la partie sous-œuvre, plancher chauffant et dalle. Nous allons débuter la construction des murs dans les prochains jours. Nous avons eu le permis de la ville sans trop de problème la plus grande contrainte à été une profondeur limite de margelle pour les fenêtres de deux chambres. Nous avons eu chaud il y avait des gros blocs qui aurait pu nécessiter de faire du sciage ($$$) finalement on s’en est bien tiré. Donc faites vos vérifications au préalable pour la profondeur du sol dans votre secteur.
Bien d»accord avec toi, ça s’rait cave mais… combien satisfaisant. Je remets toutefois en question le prix que ça coûterait pour creuse un si petit périmètre. Me semble qu’avec des amis et des appareils en location , et un conteneur dans la ruelle, on pourrait faire beaucoup de travail. Mais, serait-ce cave !
Bonjour André! Je serais très fier de pouvoir dire comme toi que j’ai creusé moi-même mon sous-sol. J’ai d’ailleurs aidé un ami à creuser un quart de sa cave. L’été suivant on a creusé un deuxième quart. Car on peut même étirer le plaisir en excavant par sections pour profiter plus rapidement d’une nouvelle pièce sans tout creuser. On a imaginé tous les scénarios déjà. En louant l’équipement et en creusant nous-même on économiserait possiblement 40 000 $. Mais c’est sans compter les heures additionnelles que je passerais à sortir la terre. J’ai compté au moins 60 000 $ en matériaux seulement et cette dépense est incompressible. Et il y a la chance de tomber sur une énorme pierre, une veine d’eau ou tout simplement d’endommager sévèrement ma fondation. Il vaut mieux engager des professionnels avec une assurance responsabilité pour un tel projet.
Maintenant que j’ai les enfants ce ne sera pas avant 10 ans que je me verrais commencer un tel projet, quand j’aurai plus de temps. Mais nos jours étant comptés, y a-t-il des projets tout aussi valorisants et édifiants qui laisseront une trace plus durable dans le temps de ma petite histoire, ou qui sait de la grande Histoire, que de creuser ma cave ? Poser la question c’est y répondre.
Belle analyse en détails des coûts, j’aime ça, on voit où vous allez ! Si la plupart des gens se donner la peine de calculer tout ça, y’aurait moins de problèmes et chicanes de couple !
L’argent est souvent un sujet de discorde dans les couples. Un des avantages imprévus de viser le FI est que nous n’avons presque plus de discordes au sujet de nos finances personnelles ou de nos dépenses. Chacun se paye ses petits luxes sans qu’on ait l’impression d’être pénalisés. Bien sûr il faut que les deux soient alignées sur ce projet de vie.
On est dans le même cheminement de réflexion que vous, merci pour cet article! Parents de deux enfants et propriétaires d’un rez de chaussée 5 1/2 a Montréal avec un vide sanitaire d’une bonne hauteur. Avez vous pensé à tout de même utiliser votre cave sans la creuser ou elle est trop basse?
Bonjour Julia et bienvenue sur notre blog!
Notre sous-sol mesure 5 pieds 6 po sous les solives et 4 pieds 6 po sous les poutres. Nous avons nos laveuse-sécheuse en bas des marches, et on utilise la cave comme rangement pour les articles saisonniers. On utilise donc déjà la cave un peu. Mais pas de là à faire une chambre à coucher!